이사를 가야 하는데 집 주인이 전세금을 돌려 줄지 확실하지 않는 경우가 있습니다. 이때는 정말 불안해서 잠도 못잡니다. 저 역시 이런 경우가 있었으니까요. 그래서 전세금 돌려 받는 방법 및 절차를 정리해봤습니다.
전세금 잘 돌려 받기 위한 계약전 해야 할 일
제때 전세금을 돌려 받기 위해서는 전세 계약 전 해야 할 일이 있습니다. 특히 주변 시세 및 등기부등본 확인은 필수입니다.
1. 깡통전세 보지도 말자
요즘 뉴스에 많이 나오는 전세 사기 대부분이 깡통 전세로 이런 주택은 전세금 돌려 받기 힘듭니다. 특히 요즘같이 집값이 떨어져 역 전세 상황이 나오게 되는 경우 정상적인 집의 집주인들도 제때 돌려주지 못하는 경우가 발생합니다.
- 입주하려는 집값 시세 알아보기
- 주변 시세와 비교
- 국토교통부 실거래거 시스템 이용 확인
깡통 전세를 피하려면 주변 시세를 알아보고 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 KB부동산 등의 사이트를 통해 한번 더 확인해야 합니다. 또한 보증금은 집값에 70%를 넘지 않는 것이 좋습니다.
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2. 전세 계약 전 등기부등본 확인
등기부등본은 집의 이력이 나와 있는 문서로 해당 주택 주인의 채무 관계 설정을 볼 수 있습니다. 즉 해당 주택을 담보로 집 주인이 돈을 빌렸다면 채권 담보가 설정되어 있을 테며, 내가 전세 계약을 했을 시 전세금 돌려받을 수 있는지 확인 가능합니다.
또한 등기부등본에 임차권 등기 명령 신청 된 사항이 있다면 계약을 피는 것이 좋습니다. 임차권 등기명령 전까지 보증금을 주지 못한 문제 있는 집일 가능성이 있습니다.
- 등기부등본 확인
- 집 담보 대출이 있다면 피하는 것이 좋다.
- 어쩔 수 없이 근저당권이 설정되어 있다면 집값에 30% 정도는 괜찮다 생각한다.
- 임차권 등기명령 신청 확인
3. 임대인이 법인 또는 신탁일 경우
등기부등본을 확인하다 보면 신탁 등기가 표시되어 있는 경우가 있습니다. 신탁 등기 표시는 부동산 소유자가 신탁회사로 등기된 것을 말합니다.
신탁등기가 되어 있다면 법원 등기소에서 신탁 원부를 발급 받고 신탁사 확인 후 전세 계약을 하는 것이 좋습니다. 만약 이 과정이 없다면 임대차보호법 대상에 들지 못할 수 있습니다.
- 법원 등기소에서 신탁 원부 발급 확인
- 신탁사 확인 후 전세계약 동의 받기
만약 계약하려는 곳이 회사 또는 법인 명의인 경우 한번 더 알아보고 계약하는 것이 좋습니다. 만약 법인이 파산하는 경우 개인보다 전세금 돌려받기 쉽지 않으니 잘 확인해야 합니다.
전세금 돌려받기 위한 세입자가 해야 할 행동 절차
1. 전세 계약 갱신 거절 통보
전세금 돌려받는 방법 중 첫번째는 전세 계약 갱신 거절 통보입니다. 즉 집주인에게 최소 1개월 전 전세 계약을 종료하겠다는 의사를 통보해야 합니다.
만약 통보하지 않았다면 자동 연장으로 기존 계약과 같이 2년 연장됩니다.
또한 재계약을 하지 않을 경우, 집주인에게 계약 종료를 통보한 증빙을 남겨두는 것이 좋습니다. 즉 통화 녹음, 문자, 카톡 등 날짜가 나오게 남겨두어야 합니다.
저의 경우 3개월 전부터 나간다고 말하고, 전세금 줄 수 있는지 물어보니 집이 나가야 줄 수 있다고 해서 3달간 통화, 문자 등 내역 전부 저장해서 이사가는 당일에 법무사에서 당당히 돈받아 나왔습니다.
2. 내용 증명 발송
전세금 돌려받는 방법 중 하나로 보증금 반환의사 및 시기 등 확실하게 확답을 받아 저장해 놓는 것이 좋습니다.
저처럼 집주인이 집이 나가야 줄 수 있다는 둥 팔려야 줄 수 있다는 둥 애매하게 답한다면 대응 준비를 해야 합니다.
대응 준비를 하기 위해서 기본적으로 내용증명을 보내면 됩니다. 재계약 생각이 없으므로 계약 만료인 날 보증금 반환을 해라는 내용으로 보내면 됩니다.
또한 보증금을 받지 못하는 경우 손해가 발생하는 부분의 금액을 함께 써서 보내주는 것이 좋습니다.
- 보통 2달 전에 보내 보내는 것이 좋습니다.
- 전세금을 돌려받지 못하는 경우 보는 손해 금액 기입
- 만약 소송까지 간다며 소송비용도 기입
내용증명서는 법적 효력은 없으나 증거 자료로 활용할 수 있어 전세금 돌려받기 위한 방법 중 하나입니다.
3. 임차권 등기 명령 신청
전세금을 돌려받지 못했는데 어쩔수 없이 이사를 가야 한다면 임차권 등기 명령신청을 꼭 해야합니다. 그래야 순위에 맞는 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
임차권 등기 명령 신천에 필요한 서류를 준비해서 해당 부동산 주소지 관할 지방법원에 접수하면 됩니다. 필요 서류는 다음과 같습니다.
- 임차권 등기명령 신청서 양식 작성
- 임대차계약서
- 주민등록등본
- 부동산 등기부등본
- 내용증명 및 부동산 목록 등
4. 돌려받지 못한 전세 보증금 회수하기
임차권 등기 명령 신청을 했는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 소송을 준비해야 합니다. 법원까지 안가도 인터넷으로 신청할 수 있습니다.
대법원 전자소송 사이트에 접속한 후 지급명령 신청서를 작성해 법원 민원과에 제출하면 됩니다.
전세금 반환 소송 등을 통해 확정판결을 받아 이겼다면 임대인의 모든것을 파악하고 압류하는데 집중해야 합니다. 즉 보증금을 돌려받기 위해 임대인의 재산에 대한 암류 및 강제집행을 실시하여 회수해야 합니다.
- 임대인의 소유 부동산 모두 파악
- 임대인의 주거래은행 통장 암류
5. 경매 신청
소송까지 가도 못받는 경우 부동산 경매를 신청하는 방법입니다. 하지만 이 방법은 등기부등본에 나온 순서가 자신이 1순위의 경우에만 온전히 받을 수 있습니다.